• Après le Robien et Le Scellier, Voici le Duflot !

    Encore et toujours, nos élus veulent encourager l'investissement immobilier avec une carotte fiscale.

    Avant de sauter à pied joints sur le Duflot, posez-vous, faites vos comptes et réfléchissez à ce que vous voulez faire.
    Il est sûr que tous le monde veut payer moins d'impôts, c'est le sport national, tous le monde le sait. Les pseudo-gestionnaire de patrimoine qui vous vendent ces produits aussi le savent, et c'est pour cela que beaucoup de contribuables se font avoir.

    Avant d'engager les finances de votre famille pour 20 ans et de risquer une catastrophe, prenez le temps de réfléchir.
    Certes, ces soit-disant gestionnaires de patrimoine qui vont vous conseiller vont vous dire que c'est les dernières opportunités, que d'ici le week-end il n'y aura plus rien. Mais bien sûr !!!

    Ne prenez aucun risques ! ou plutôt, prenez des risques mesurés, car tout investissement possède un risque (je met de côté les livret A, LDD ...)
    D'ailleurs si on vous annonce ces arguments pour vous faire acheter, vous pouvez prendre vos jambes à votre coup et changer de "gestionnaire de patrimoine".
    Oui, il en existe des vrais. Prenez un conseiller indépendant, ils ne sont pas lié à un promoteur ou à toute autre compagnie et pourra vous accompagner sur le long terme selon VOS possibilités et VOS objectifs, pas ceux des commercialisateurs.

    Qui sont les vrais gagnants de l'histoire ?
    D'après ces différentes mesures, les unes après les autres, nos élus veulent nous faire croire que les gagnants sont les "investisseurs".
    (Je met volontairement investisseurs entre guillemets, car les vrais investisseurs ne profitent que très rarement de ces lois).

    Certes, il y a abattement fiscale, mais à quel prix ?
    Et surtout, une question que très peu "d'investisseurs" se posent, avec quels risques ?

    Ceux qui gagnent à coût sûr en tout cas sont les promoteurs et les commercialisateurs des projets promulgué gestionnaire de patrimoine pour l'occasion.
    Et le défaut principal de ces mesures est de faire croire au commun des mortels qu'il va s'enrichir sur le dos des autres (ou avec l'argent des autres). En gros, on fait croire que l'appartement qu'ils vont acheter est un bon investissement car ils pourront le louer et en plus payer moins d'impôts.
    Mais ce que les commercialisateurs oublient souvent de dire, c'est que le prix de l'appartement est souvent surrévalué par rapport au marché et que l'abbattement fiscal est valable seulement si les conditions sont toutes remplies.
    Par exemple, loué le bien pendant au minimum 9 ans avec une certaine limite de loyer.
    Et si on n'arrive pas à louer le bien car il arrive souvent que le marché de la ville soit saturé, voire mal situé ( regardez par exemple les projets scellier sur Bergerac), le fisc risque de vous demander de rembourser le crédit d'impôts, et vous perdez tout.

    Pour qui ?

    La première question à se poser est celle-ci : Ai-je un intérêt à défiscaliser ?
    Vous allez me dire que tous le monde à un intérêt à défiscaliser pour payer moins d'impôts.
    Oui mais c'est du rêve, tous le monde veut payer moins d'impôts, mais il ne faut pas acheter un bien juste pour défiscaliser.
    Il faut savoir dans un deuxième temps si le placement que l'on vous vend ne constitue pas un risque en matière de diversification de votre patrimoine.

    De plus, avant de l'acheter, posez-vous également les questions que vous vous poserez si vous l'achetiez de manière classique :
    A savoir : le bien est-il bien placé ? loin des commerces ? des transports ? Est-ce en centre-ville ?
    Autant de paramètres qui vous facilitera la location et la revente.

    Le bien est-il au prix du marché local ?
    Il est aberrant d'espérer une ristourne fiscale de 20% si vous payez votre appartement 30% trop chère !
    Ce qui a été souvent le cas avec les Scellier.
    De même pour la valeur locative du bien. Ne croyez pas sur parole ce qu'on vous dit, regardez sur les sites immobiliers combien vous pouvez louer votre appartement en fonction de sa surface et de son emplacement.

    Et enfin, regardez le rendement locatif, hors abbattement fiscal. L'abbatement ne devant être que la cerise sur le gateau.

    La Potion gagnante

    Vous l'aurez compris, en matière de défiscalisation, je trouve ces mesures abberantes.
    D'autant plus qu'il y a moyen de payer moins d'impôts en prenant beaucoup moins de risques et presque sans contraintes.
    Si vous voulez faire de l'investissement immobilier, je ne peux que vous déconseiller d'entrer dans ces différentes mesures incitatives fiscalement.

    2 solutions s'offrent alors à vous :
    1 - Vous achetez dans l'ancien, vous louez de façon "classique" ET vous payez vos impôts.
    Et oui, ce n'est pas un drame de payer des impôts, ca fait mal parfois, mais au moins vous dormirez sur vos 2 oreilles

    2 - Vous achetez dans l'ancien, vous faites des travaux ou vous aménagez votre appartement pour le louer en meublé.
    Vous devenez alors un loueur en meublé non professionnel (LMNP dans le jargon).

    Et là, encore 2 solutions s'offrent à vous :
        - Vous déclarez vos revenus provenant de la location en micro-BIC, et vous aurez un abbattement fiscal de 50% des revenus,
        - Vous déclarez vos revenus dans le régime du réel simplifié, et là vous pouvez ne payer aucun impôts, car vous pouvez tout déduire ( intérets d'emprunts, travaux, les meubles ...). Si vos intérêts + travaux+ meuble dépassent vos revenus : vous payez 0€ d'impôts

    En Savoir plus :

    Je vous conseille de lire le livre d'un ami qui a écrit  sur ce dispositif LMNP.
    Le livre coût 29€, mais ce n'est rien comparé à tout l'argent qu'il peut vous faire gagner.
    De plus, il y retrace différents parcours de personnes qui ont réussit en profitant de ce dispositif.

    Location_Saisonniere_Ludo

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  • Il est des reportages qui vous marquent et interpellent !
    Je ne regarde pas beaucoup la télé, mais quand je me pose devant j'aime bien regarder les émissions économiques ou les reportages qui portent sur l'immobilier. Et oui, que voulez-vous, on ne se refait pas !!! ;o)

    Ces derniers temps, c'est un reportage sur les galères des propriétaires que j'ai vu.
    Bien loin des clichés de propriétaires qui s'engraissent sur le dos des locataires ... quoique !
    Au début, c'était l'histoire d'un jeune couple qui révait d'êtr proprietaire et qui ont acheter un terrain pour faire construire leur maison de rêve.
    Rêve qui a fini en cauchemar, car le chantier, remplit de malfaçon, a été stoppé par le promoteur après que le couple ait porté plainte. En attendant, ils vivent dans un mobil-home.

    Ensuite, c'était l'histoire d'un couple de quinquas qui avait fait construire leur maison, et là le promoteur à déposer le bilan avant la fin du chantier.

    Ils ont alors vécu pendant 13 ans dans une maison pas fini avant d'être expulsé. Le père qui a eu une période de chomage n'avait pas payé les traites du crédit et la banque a vendu la maison aux enchères.

    2 drames complètement différents, mais qui m'a fait poser cette question : Comment choisir son promoteur ?
    et s'assurer qu'il est viable ?


    Premièrement : Ne pas prendre pour argent comptant la personne que l'on a en face de soi


    Ca à l'air simple à dire, mais combien de fois j'ai entendu des histoires de personnes, souvent de jeunes couples, dire de leur promoteur "pourtant, il avait l'air bien, il nous a mis en confiance"
    Bien sûr qu'il va vous mettre en confiance, son unique but est de remporter le chantier, donc il va tout faire pour vous amadouer.

    Deuxièmement : Informez vous sur lui

    Devenez détective, sans mauvais jeu de mots. Il faut mener une enquête sur le promoteur.
    Essayer de connaitre d'anciens clients pour savoir ce qu'ils en pensent. si vous n'arrivez pas à en trouver par vous-même, demandez quand même au promoteur de vous en fournir. S'il n'a rien à se reprocher, il n'y verra pas d'inconvénients.
    Il faut vérifier la réputation qu'il a, ses références et surtout sa solidité financière.
    Plus facile à dire qu'à faire me direz-vous.

    Mais déjà, choisissez un promoteur membre d'un syndicat comme l'UNCMI ou si le promoteur immobilier est membre de la « Charte des constructeurs d’habitations individuelles ». En tant que membre du syndicat, le promoteur s'engage à respecter certaines conditions comme avoir des finances saines, souscrire une assurance.
    Pour plus de précisions, vous pouvez consulter sur internet les bilans des 2 ou 3 dernières années de la société (site comme société.com ou verif.com )

    Vérifiez les garanties proposées avant de signer le contrat.


    - Regardez donc bien que vous avez la garantie de parfait achèvement, qui couvre les dommages à la réception ou dans l'année qui suit
    - La garantie décennale qui couvre les dommages sur la structure
    - prenez une assurance-dommage-ouvrage dans le cas d'une maison individuelle. elle n'est pas obligatoire pour le propriétaire, elle a certes un coût, mais moindre comparé à tous les soucis qu'elle peut vous éviter en cas de conflit avec le promoteur ( ou même en cas de dépôt de bilan du promoteur).
    - Souscrivez une assurance-protection juridique qui couvre l'achat dans le neuf.

    A la réception, faites l'état des lieux pour vérifier que tout est conforme au cahier des charges. Si nécessaire des professionnels habilités peuvent vous aider pour cette étape.

    Personnellement, je ne suis pas un aficionado de la construction neuve, et je n'y suis pas tenté du tout.
    Je trouve que l'ancien a son charme que le neuf n'a pas, et beaucoup d'autres atouts que le neuf n'a pas : le prix.
    Quoiqu'on en dise, l'ancien reste beaucoup moins cher que le neuf !
    "Oui, mais il y a beaucoup plus d'entretien, de travaux" me dirons certains, et bien justement, je ne vois pas cela comme un inconvénient.
    J'expliquerai cela dans un prochain article.


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  • Se constituer un patrimoine est une affaire de longue haleine.

    Certes, vous trouverez toujours certaines personnes qui ont réussi à le faire en quelques années, mais en y consacrant beaucoup de temps (mais pas forcément beaucoup d'argent).

    Pemière étape : Se fixer un objectif concret
    Il faut que vous sachiez où vous voulez aller et à quel moment.
    Pour ma part, je vous l'ais dit dans ma présentation, je souhaite acquérir l'indépendance financière à 50 ans.

    Pourquoi se fixer un objectif me direz-vous ?
    << j'épargne chaque mois, et à la fin on verra bien combien cela me fera le moment venu >>
    Et bien non, ce n'est pas la même chose d'avoir 300 000€ sur un compte à 3% que d'avoir des revenus passifs mensuels.

    Deuxième étape : Epargnez
    Epargnez mensuellement une somme déterminée, et tenez-vous à le faire chaque mois.
    Soyez rigoureux pour cela, quitte à faire moins d'extra
    Voir mon article  : Payez-vous en premier !

    Vous pouvez commencer par une petite somme (50€) et l'augmenter au fur et à mesure, mais l'essentiel c'est de s'astreindre à le faire chaque mois.

    Et rappelez-vous : "Les petits ruisseaux font les grandes rivières"

    Troisième étape : Ouvrez une assurance vie
     Inutile d'y mettre toutes vos économies, au contraire, faites ce que l'on appelle de prendre date.
    L'assurance vie possède une fiscalité qui lui est propre mais pour en profiter pleinement sans contrainte, il faut que le contrat ait au moins 8 ans.
    Certaines assurance-vie demande un effort mensuel de 15€, voir 75€ annuel.
    Ce n'est pas le placement préféré des français pour rien, c'est un beau placement, qui permet de garder une partie sécuritaire avec un rendement à 3.5% en moyenne, et de profiter de certains fonds actions en même temps pour dynamiser le rendement.
    Attention, par contre, c'est un produit long terme, inutile de regarder les performances au jour le jour.

    Quatrième étape : Diversifiez !
    Plus que jamais l'adage qui dit "de ne pas mettre ses oeufs dans le même panier" est valable également pour votre argent.
    Diversifiez vos placements : assurance-vie, bourse, immobilier
    mais aussi diversifiez la durée des placements

    Voir mon article sur la diversification : Diversifications

    Cinquième étape : La résidence principale
    C'est là que je tord le coup à une légende collective : achetez sa résidence principale n'est pas nécessairement bon pour votre patrimoine !
    Surtout si vous habitez en Ile de France, où les prix sont astronomique.
    Il vaut parfois mieux rester locataire et investir dans un appartement locatif que d'acheter sa résidence principale.
    Pourquoi ? tout simplement, car en achetant leurs résidences principales, la plupart des français s'endettent sur 18-20 ans à 30-33% de taux d'endettement, et n'ont donc plus de marche de manoeuvre pour investir dans d'autres biens.
    Je prépare un prochain article pour donner plus de précision.

    Sixième étape : Informez-vous et apprenez
    Non pas de façon technique, je ne vous demande pas de devenir trader, mais soyez au courant des différentes possibilités de placements qui vous sont offertes, de leurs fiscalités, de leurs prix de revient, de leurs rentabilités.

    Septième étape : Faites vos comptes
    Tenez votre budget mensuellement, faites vos comptes, et surtout, même si je disais au 3ème point de ne pas regarder les performances au jour le jour, gardez un oeil sur vos placements.
    Par exemple, pour un contrat d'assurance vie, vous pourrez faire des arbitrages sur les différents fonds que vous aurez choisis, mais surtout sans céder à la panique !  Ce n'est pas parqu'un fond a chuté de 25% qu'il faut en sortir ! Bien au contraire, si vous en racheter, cela fera baisser votre prix de revient dessus et augmentera votre rentabilité sur ce fond. (ce n'est qu'un exemple ! )

     

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