• La Défiscalisation n'est pas une fin en soi !

    Après le Robien et Le Scellier, Voici le Duflot !

    Encore et toujours, nos élus veulent encourager l'investissement immobilier avec une carotte fiscale.

    Avant de sauter à pied joints sur le Duflot, posez-vous, faites vos comptes et réfléchissez à ce que vous voulez faire.
    Il est sûr que tous le monde veut payer moins d'impôts, c'est le sport national, tous le monde le sait. Les pseudo-gestionnaire de patrimoine qui vous vendent ces produits aussi le savent, et c'est pour cela que beaucoup de contribuables se font avoir.

    Avant d'engager les finances de votre famille pour 20 ans et de risquer une catastrophe, prenez le temps de réfléchir.
    Certes, ces soit-disant gestionnaires de patrimoine qui vont vous conseiller vont vous dire que c'est les dernières opportunités, que d'ici le week-end il n'y aura plus rien. Mais bien sûr !!!

    Ne prenez aucun risques ! ou plutôt, prenez des risques mesurés, car tout investissement possède un risque (je met de côté les livret A, LDD ...)
    D'ailleurs si on vous annonce ces arguments pour vous faire acheter, vous pouvez prendre vos jambes à votre coup et changer de "gestionnaire de patrimoine".
    Oui, il en existe des vrais. Prenez un conseiller indépendant, ils ne sont pas lié à un promoteur ou à toute autre compagnie et pourra vous accompagner sur le long terme selon VOS possibilités et VOS objectifs, pas ceux des commercialisateurs.

    Qui sont les vrais gagnants de l'histoire ?
    D'après ces différentes mesures, les unes après les autres, nos élus veulent nous faire croire que les gagnants sont les "investisseurs".
    (Je met volontairement investisseurs entre guillemets, car les vrais investisseurs ne profitent que très rarement de ces lois).

    Certes, il y a abattement fiscale, mais à quel prix ?
    Et surtout, une question que très peu "d'investisseurs" se posent, avec quels risques ?

    Ceux qui gagnent à coût sûr en tout cas sont les promoteurs et les commercialisateurs des projets promulgué gestionnaire de patrimoine pour l'occasion.
    Et le défaut principal de ces mesures est de faire croire au commun des mortels qu'il va s'enrichir sur le dos des autres (ou avec l'argent des autres). En gros, on fait croire que l'appartement qu'ils vont acheter est un bon investissement car ils pourront le louer et en plus payer moins d'impôts.
    Mais ce que les commercialisateurs oublient souvent de dire, c'est que le prix de l'appartement est souvent surrévalué par rapport au marché et que l'abbattement fiscal est valable seulement si les conditions sont toutes remplies.
    Par exemple, loué le bien pendant au minimum 9 ans avec une certaine limite de loyer.
    Et si on n'arrive pas à louer le bien car il arrive souvent que le marché de la ville soit saturé, voire mal situé ( regardez par exemple les projets scellier sur Bergerac), le fisc risque de vous demander de rembourser le crédit d'impôts, et vous perdez tout.

    Pour qui ?

    La première question à se poser est celle-ci : Ai-je un intérêt à défiscaliser ?
    Vous allez me dire que tous le monde à un intérêt à défiscaliser pour payer moins d'impôts.
    Oui mais c'est du rêve, tous le monde veut payer moins d'impôts, mais il ne faut pas acheter un bien juste pour défiscaliser.
    Il faut savoir dans un deuxième temps si le placement que l'on vous vend ne constitue pas un risque en matière de diversification de votre patrimoine.

    De plus, avant de l'acheter, posez-vous également les questions que vous vous poserez si vous l'achetiez de manière classique :
    A savoir : le bien est-il bien placé ? loin des commerces ? des transports ? Est-ce en centre-ville ?
    Autant de paramètres qui vous facilitera la location et la revente.

    Le bien est-il au prix du marché local ?
    Il est aberrant d'espérer une ristourne fiscale de 20% si vous payez votre appartement 30% trop chère !
    Ce qui a été souvent le cas avec les Scellier.
    De même pour la valeur locative du bien. Ne croyez pas sur parole ce qu'on vous dit, regardez sur les sites immobiliers combien vous pouvez louer votre appartement en fonction de sa surface et de son emplacement.

    Et enfin, regardez le rendement locatif, hors abbattement fiscal. L'abbatement ne devant être que la cerise sur le gateau.

    La Potion gagnante

    Vous l'aurez compris, en matière de défiscalisation, je trouve ces mesures abberantes.
    D'autant plus qu'il y a moyen de payer moins d'impôts en prenant beaucoup moins de risques et presque sans contraintes.
    Si vous voulez faire de l'investissement immobilier, je ne peux que vous déconseiller d'entrer dans ces différentes mesures incitatives fiscalement.

    2 solutions s'offrent alors à vous :
    1 - Vous achetez dans l'ancien, vous louez de façon "classique" ET vous payez vos impôts.
    Et oui, ce n'est pas un drame de payer des impôts, ca fait mal parfois, mais au moins vous dormirez sur vos 2 oreilles

    2 - Vous achetez dans l'ancien, vous faites des travaux ou vous aménagez votre appartement pour le louer en meublé.
    Vous devenez alors un loueur en meublé non professionnel (LMNP dans le jargon).

    Et là, encore 2 solutions s'offrent à vous :
        - Vous déclarez vos revenus provenant de la location en micro-BIC, et vous aurez un abbattement fiscal de 50% des revenus,
        - Vous déclarez vos revenus dans le régime du réel simplifié, et là vous pouvez ne payer aucun impôts, car vous pouvez tout déduire ( intérets d'emprunts, travaux, les meubles ...). Si vos intérêts + travaux+ meuble dépassent vos revenus : vous payez 0€ d'impôts

    En Savoir plus :

    Je vous conseille de lire le livre d'un ami qui a écrit  sur ce dispositif LMNP.
    Le livre coût 29€, mais ce n'est rien comparé à tout l'argent qu'il peut vous faire gagner.
    De plus, il y retrace différents parcours de personnes qui ont réussit en profitant de ce dispositif.

    Location_Saisonniere_Ludo

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